經(jīng)過3月份的短暫回調(diào)后，4月份昆明二手房成交量再度大幅反彈，全月成交3751套，成交面積達(dá)37.37萬平米，而4月昆明主城新房成交面積僅23.5萬平米，二手房占昆明住房成交量的61%。

自2022年昆明二手房成交量超過市場份額的一半后，昆明二手房的市場占比就在逐年提高，去年昆明新房賣了不到3萬套，而二手房卻賣了44252套，占比超過6成。

今年，昆明二手房的市占率依然在提高，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1-4月昆明成交新房6490套，二手房成交高達(dá)13569套，新房成交套數(shù)還不到二手房的一半，二手房的市場占有率已經(jīng)達(dá)到68%，接近7成。

2019至今昆明二手房成交套數(shù)

二手房成交量大，掛牌量同樣不少，今年昆明二手房掛拍量長期維持在4萬套以上，最多的小區(qū)同時有兩三百套二手房掛牌銷售。但比起新房來，二手房的掛牌量并不算大，截至今年4月，昆明庫存新房（住宅）約6萬套，市場上可售的新房比二手房多出近40%，可是成交量卻只有新房的一半。

這也就是說，眼下昆明市面上在售的新房比二手房多得多，但成交量卻只有二手房的一半，說明昆明人的購房觀念早已發(fā)生轉(zhuǎn)變，絕大多數(shù)人買房首選二手房，只有少數(shù)人優(yōu)先考慮新房。

昆明許多房齡不長的二手房非常搶手

昆明二手房取代新房成為購房首選，原因是多方面的。首先是二手房所見即所得，即買即住，不存在新房期房潛在的爛尾、延期交付、承諾不兌現(xiàn)、交付質(zhì)量差等風(fēng)險，這在近幾年開發(fā)商爆雷、破產(chǎn)頻繁的情況下，尤其具有優(yōu)勢。

其次昆明二手房具有性價比優(yōu)勢。根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，昆明二手房的成交均價在去年下半年就跌破1萬/平米，而從今年3月開始，二手房成交均價進(jìn)一步跌到了9000元/平米以下，4月份的成交均價只有8746元/平米。而上個月昆明新房成交均價仍舊在1.3萬/平米左右，二手房的價格競爭力很明顯。

再就是二手房選擇余地大，新房雖然庫存量大，但集中在幾十個在售項(xiàng)目中，地段分布也不均勻，產(chǎn)品也以高層建筑為主，而二手房無論地段分布、產(chǎn)品類型還是價格區(qū)間都要廣泛得多，選擇面很寬，可以說只有你想不到的，沒有你買不到的。

昆明二手房成交量雖然越來越大，但交易方式落后

正因?yàn)槎址烤邆渖鲜鰞?yōu)勢，昆明越來越多的購房者在選房時首選二手房，尤其是在剛需人群中，二手房具有壓倒性的優(yōu)勢和市場份額。

但即便昆明二手房的市場份額已經(jīng)接近7成，市場潛力卻仍未充分釋放，因?yàn)楝F(xiàn)在昆明二手房的交易渠道仍集中于實(shí)體經(jīng)紀(jì)公司門店，以中介帶看撮合成交為主，信息不透明，交易效率低不說，買家為此還要支付至少1%的中介費(fèi)，交易成本也比較高。

雖然中介費(fèi)是二手房市場的行規(guī)，也被國家認(rèn)可，但很少有人意識到，二手房幾乎是當(dāng)下市場上唯一向買家收取居間費(fèi)用的商品，其他商品和服務(wù)，無論是買車還是買保險，只要是買方市場，都不僅不會向銷售中介交納費(fèi)用，有時候還能拿到銷售渠道給與的額外返點(diǎn)。就連新房，即便大部分也通過房產(chǎn)中介渠道在銷售，卻也不向買家收取中介費(fèi)，有些中介甚至還會向購房者倒貼傭金。

實(shí)行多年，被看作是“天經(jīng)地義”的二手房中介費(fèi)，原來卻是市場上的特例，難怪今年一位原來一線房企的昆明營銷負(fù)責(zé)人看到了“天經(jīng)地義”背后的“不合時宜”，率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成立了一家“零中介”平臺——團(tuán)個房，很快就獲得了市場認(rèn)可。如果這一商業(yè)模式得到推廣，昆明二手房的市場份額還將繼續(xù)擴(kuò)大。

昆明新成立的二手房平臺團(tuán)個房首次提出零中介費(fèi)概念

“零中介”的商業(yè)邏輯是什么？能不能長期立足？昆明二手房交易模式是不是將迎來新一輪重大變革？二手房時代的房地產(chǎn)市場會有什么不同？大型房企銷售人才批量殺入二手房市場，以新房操盤模式銷售二手房，會不會給傳統(tǒng)中介行業(yè)帶來“降維打擊”？